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人民网南京2月23日电
“我家大门常打开,开放怀抱等你……”2008年一首风靡大江南北的歌曲,未来有望成为现实。近日,中共中央国务院发布文件,提出新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。记者获悉,南京的一处楼盘早在2007年就尝试了“无围墙”建设,从现实情况来看,开放小区似乎也没有那么糟糕。业主们表示,主要还是后期物业管理得跟上。

这两天,不少媒体发声,呼吁“小区拆墙”先从机关大院做起。

这家名为“长江路9号街区”的楼盘地处南京市中心,包含了住宅、办公等多种业态。其中有4幢32层高楼为纯住宅项目,有一千多户居民,另有2幢为商住混合项目。记者实地探访发现,该小区并无明显的入口标识,一期和二期之间被一条名叫“邓府巷”的道路隔开,两端与市区交通要道长江路和洪武路相连。现场一位停车管理员介绍,这条道路是公用道路,路两旁设置的停车位可提供给小区外部车辆使用。

本月21日,今后“原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的消息引发社会各界热议。目前,网民的担忧,主要集中在“安全、噪音、损失”三大方面。

在小区内部,路上来来往往的行人车辆有不少。薛问问是该小区的老业主了,从2008年入住至今。在他看来,开放式小区并没有想象的那么糟。“以前保安是管一个小区,现在是管一幢楼。”长江路9号街区采用的安保模式与传统小区不同,因为没有围墙,小区内没有明确的出入口,所有的安保和门禁系统被后移到了各楼栋内。

市民担忧

4幢住宅被分为两片,每2幢楼设有一个入户大厅。刚进入大厅,便有保安上前询问。现场保安马明介绍,想要进入单元门和楼幢电梯,必须凭门禁卡进入。在小区公共道路间,也有保安巡逻,维护进出秩序,尽量减少外部人员和车辆对业主生活的影响。薛问问认为,要让老百姓接受小区不设围墙,关键是物业服务、安保等配套要跟上。

安全、噪音、损失谁管?

在该小区的一处体育休闲设施附近,记者遇到了外出散步的业主胡先生。他也表示,小区开放对自己的生活影响并不大。“除了门口的邓府巷车比较多,有时候噪音有点大。像这些公共绿地、内部道路来往的主要是行人和非机动车,影响不大。”除此之外,该小区住宅项目一楼零星开有咖啡馆等店铺。“家里来客人的时候,邀请他们去咖啡馆坐坐也不错,一定程度上这对生活还有便利咧!”胡先生说。

有居民担忧,自家小区一旦“开放”,静谧的环境将被车水马龙的喧闹所取代,外人随意进入也可能导致安全问题。

除了像胡先生这样出来散步的业主,穿梭于小区内部的还有不少是附近的“上班族”,抄近路、方便是主要原因。与一般小区内张贴的“私家花园,非请莫入”的提示语不同,这里则提醒“私家花园,外来人员请您爱护环境、遵守秩序”。

此外,临街的住宅和小区内部的住宅因为隐私性、防噪音的差异,房价也大相径庭。一旦小区内部道路“充公”,这部分损失又要谁来买单?还有市民担心,推行这一政策会不会放着占地庞大的政府大院不管,专拿居民小区开刀;交通热点地区的小区拿出自己的道路服务了全市人民,小区居民又能否向全市的“路人”索要“买路财”?

此外,小区“拆墙”,和现行的法律法规也有不少抵触之处。我国2002年起实施的《中华人民共和国国家标准·城市居住区规划设计规范》中明确提出,居住区的道路规划,应遵循“小区内应避免过境车辆的穿行”的原则。

从这个角度讲,有一个主要服务于内部交通的道路路网,正是“居住小区”这一概念的设计初衷。断没有把道路“充公”的道理。而我国《物权法》第七十三条也明确规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。这也意味着,哪些道路可以用于公用,早在土地出让环节就已经确定了,想要将小区内部道路“充公”有一道产权关要过。

最高法说

“拆墙”还需立法程序

昨天上午,最高人民法院发布了关于物权法的最新司法解释。按照这一司法解释,对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,而不全依赖于不动产登记簿,以免出现民事裁判与行政裁判冲突的现象。

针对最新出台的“建设开放小区”政策,最高法方面表示,这一政策想要投入实践,还需立法程序支持。

在发布司法解释的新闻发布会上,有记者问及,近期城市规划管理意见里提到今后可能不再封闭建小区,道路将公共化,大家关心这到底跟《物权法》是什么关系?
道路公共化会不会与我们现行的《物权法》相关解释相违背?

最高法民一庭庭长程新文回应称,已经注意到《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。

程新文认为,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。但党中央、国务院提出的这一意见目前还属于党和国家政策的层面,国家政策如何上升为法律,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,这是立法机关要做的事情。作为人民法院将密切关注,并积极应对。

专家解惑

街区制不等于“拆墙运动”

开放大院小区道路,业主公共权益如何保障?没有了围墙,住宅安全如何保障?未来将如何“逐步打开”?针对社会各界关注的热点问题,新华社记者采访了权威专家。

“这一政策正被误读”

“文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方,一方面要弄清楚文件的本意,另一方面要避免误读政策。”上海同济大学副校长、曾担任2010年上海世博会总规划师的吴志强说。

中国城市规划设计研究院副院长杨保军说,街区制是相对于封闭小区而言,文件提出了“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”目标,正是为了解决城市支路毛细血管不通畅问题,以改善城市道路微循环。

吴志强说,目前这一政策正被误读,不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”,更不是说全国所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区,它们大都占据城市中心的公共地带,造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”

他认为,只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的,比如一个工厂大院,里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园等,2到3公里长的围墙阻碍了交通,这样的大院就应该被切分成几个更小的组团,中间的道路用于公共通行,缓解城市交通压力。

“楼宇管控会更智能”

“治安谁负责?”面对网上的评论,相关业内人士告诉记者,发达国家和地区的大学、住宅小区基本没有围墙,但楼栋安保比较到位。而中国小区是大门看得严,里面看得松,今后如需拆墙,还要优先强化建筑物的进出安全性。

吴志强指出,对小区安全、噪音等担忧多是源于误认为开放小区就是要“拆墙”。其实,开放小区主要是打开方便出行的出入口,对于小区安全,可通过加强巡逻、技防、安防等多种措施加强治安管理。

杨保军说,随着我国进入城市型社会,城市管理会越来越精细化。未来更加开放的街区模式下,我国也会进入楼宇安全管控时代,智能的管理手段将大大提高安保能力和水平。

专家表示,街区制还需要硬件保障和软件支撑。比如,解决好停车、物业管理、环境保护、住宅区域公共空间等问题,这是实现住宅街区化的前提。

“可先易后难来推进”

文件提出,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

“这其实明确了后续的实施策略。”杨保军说,未来推广街区制将遵循先易后难、循序渐进原则。新建小区比较好操作,可以先推广积累经验,用事实证明小区安全能得到保障,这一理念得到大家更多认可后,逐渐在存量小区推广。

对此,吴志强也表示,后续推行应借鉴改革开放30多年的有效经验,实行“老人老办法,新人新办法”。

杨保军同时表示,对已建成住宅小区和单位大院开放也并非“一刀切”,一定要遵循因地制宜、分类施策。要不要打开,主要看对城市路网系统造成割裂损害的程度。

从意见看,未来新建住宅推广街区制,将出现更多“尺度适宜”的组团式社区。杨保军认为,美国平均120米就有一条街道,很少有边长超过200米的大社区。

专家表示,推进封闭社区和单位大院开放,政府的出发点是好的,但推行中一定要尊重百姓意愿和需求,要邀请社区百姓发表意见和诉求,充分保障居民的合法权益。据新华社

他山之石

成都的开放式

中央文件此次提出的“街区制”,此前在国内并非没有实例。

位于成都市,聚集了大量艺术界人士在此居住的玉林小区就被认为是近年来形成的开放式街区之一。记者在玉林小区的平面图上看到,小区的内部道路细密如毛细血管,建筑群落被划分为细小的长方格。建筑业内人士向记者介绍,这样的设计在视线上的遮蔽,可以减少外来司机因为迷路深入社区内部,从而尽量减少对居民的打扰。

纽约的街区制

“街区制”是国际上大都市比较流行的一种管理模式。例如,整个纽约基本都是以社区组织起来的,大概有几条街的大小。

在具体的楼宇上,绝大多数公寓楼都是出门就见马路,每栋楼都由专门的公司管理,有统一的出入口、单独的垃圾通道,一楼则是公用的“大堂”,有公寓楼的管理人员常驻,提供安保、维修等服务。安保、生活服务等功能都被集中在楼内,因此没必要为居民区建起围墙。

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